Vous souhaitez investir dans l'immobilier en THAILANDE, découvrez la fiscalité ainsi que la procédure pour passer sa retraite
Vous pouvez être pleinement propriétaire d'un appartement en Thaïlande (condominium)
Depuis 1992, et le « condominium act », les étrangers peuvent obtenir la pleine propriété pour un appartement (« condominium »). Ils peuvent acquérir un titre de propriété (« chanote ») en leur nom propre, ou au nom d'une entreprise de droit étranger à la Thaïlande, sous certaines conditions :
• Seulement dans les immeubles ayant obtenu une « condominium license » (c'est le cas de la plupart des immeubles de plus de 20 logements construits au cours des 20 dernières années).
• Pas plus de 49% de la surface totale de l'immeuble ne peut-être possédée par des étrangers («foreign quota»). Les 51% restant ne peuvent être possédés que par des personnes physiques ou juridiques de nationalités Thaïlandaises («thai quota»).
• L'appartement doit être acheté avec des devises étrangères, et les fonds provenir d'un compte au nom de l'acheteur (qu'il s'agisse d'un particulier ou d'une entreprise).
La pleine propriété pour les étrangers en Thaïlande est généralement dénommée « foreign freehold ».
Vous pouvez être propriétaire des murs / de la structure d'une maison en Thaïlande
Si vous faites construire une maison en Thaïlande, vous pouvez obtenir un permis de construire en votre nom, ce qui vous confèrera automatiquement la propriété des murs de la maison. Si vous achetez une maison déjà construite, il est possible de transférer la propriété des murs à votre nom.
La société à responsabilité limité dit ( Limited company )
Possibilité la plus courante en Thaïlande est de créer une limited company et d'acheter et d'enregistrer votre bien par le biais de cette société thaï. Vous pourrez a titre personnel posséder au maximum 49% des parts sociales, le restant doit impérativement être aux noms des ressortissants Thaïlandais. Vous serez alors nommé « sole executive director » ( directeur exécutif unique ) dans les statuts de cette société.
Ceci vous permettra d'avoir efficacement le contrôle a 100% de votre société donc de l'actif ( du bien ) et de ses capitaux.Les actionnaires Thaïs n'ont absolument plus aucun pouvoir décisionnaire ( executive power ) au sein de la société et n'auront en aucun cas à être consultés pour toute décision prise par le directeur exécutif qu'elle que soit la décision et a aucun moment.Les actionnaires peuvent aussi être remplacés n'importe quand selon les souhaits du directeur une société thaï doit avoir 3 actionnaires au minimum ex: ( 1 étranger/2 Thaïlandais). Ce montage est le plus habituel et le plus sur et permet un contrôle efficace.
Vous ne pouvez pas être propriétaire d'un terrain en nom propre
La loi Thaïlandaise n'autorise pas à ce jour les étrangers à posséder la terre (il y a des exceptions que nous ne développerons pas ici car elles ne concernent que peu de cas). Cependant, il existe plusieurs options qui permettent aux étrangers d'obtenir un droit d'occupation sécurisé du terrain sur lequel est bâtie leur maison.
Par l'intermédiaire d'un bail très longue durée - 30 ans, avec options de renouvèlement (Leasehold) La loi thaïlandaise autorise un étranger d'enregistrer un bail de très longue durée à son nom (jusqu'à 30 ans) sur un terrain.
C'est un droit officiel et protégé: il est enregistré au Land Department (équivalent du cadastre) et ne peut être annulé sans la signature des deux parties. La loi thaïlandaise autorise également le renouvèlement de tels baux (sans préciser le nombre de renouvèlements autorisés). La plupart des promoteurs vendant des maisons et proposant des baux très longue durée pour le terrain offrent généralement 2 renouvèlements inclus dans le prix initial (par l'intermédiaire d'un contrat privé séparé).
Les contrats de location très longue durée peuvent contenir un certain nombre de clauses :
• impossibilité pour le bailleur de vendre ou d'hypothéquer le terrain durant la durée du bail
• clause de succession (transmission du contrat et de ses obligations aux héritiers)
• possibilité d'annuler le bail et d'en enregistrer un nouveau en cas de revente de la maison
Dans la pratique, ces démarches pour l'acquisition d'une villa ou d'un appartement s'effectuent simplement et facilement, car nous vous assistons dans toutes vos démarches
Processus d'achat
Grâce à la qualité de ses projets immobiliers et ses prix attractifs, la Thaïlande continue d'attirer les investisseurs étrangers. Mais pour acquérir un bien dans les meilleures conditions au pays du sourire, il est important de bien connaître les règles et surtout d'être bien assisté afin d'éviter les pièges.
Assistance juridique
Il n'y a pas de Notaire en Thaïlande, il est donc vivement recommandé de s'entourer de personnes compétentes, nous sommes à votre disposition.
Ouvrir un compte bancaire en Thaïlande
Pour acquérir un appartement en nom propre, il est préférable d'être titulaire d'un compte personnel dans une banque en Thaïlande afin de faciliter les paiements avec une meilleure transparence et surtout obtenir les certificats bancaires qui seront ensuite nécessaires afin de procéder au transfert de propriété.
Sélection de l'appartement
Une fois les questions juridiques clarifiées, vient ensuite le travail de l'agent immobilier. Après une première entrevue afin de définir les critères de recherches ou obtenir des informations sur un type de bien ou un quartier souhaité, l'agent immobilier prépare une sélection d'appartements et organise une première visite.
Négociation et compromis de vente
Quand le bien est sélectionné, l'acheteur soumet une offre de prix au propriétaire par l'intermédiaire de l'agent immobilier. Le montant des négociations varie en fonction du bien (neuf ou ancien) et oscille autour de 3%. Après validation du prix de vente, l'agent immobilier en collaboration avec le conseiller juridique procèdent aux vérifications suivantes :
• L'identité du propriétaire telle qu'inscrite sur le titre de propriété auprès du cadastre
• Les éventuelles charges grevées sur le titre de propriété – Le quota d'unités pouvant être détenues par un étranger dans l'immeuble – Les taxes à payer au cours de la transaction
• Si le propriétaire est à jour avec les charges de copropriété
Si la viabilité du bien immobilier est confirmée, il est alors nécessaire de rédiger un compromis de vente dans lequel seront notamment décrites les modalités de paiement, le partage des frais de transfert et autres conditions convenues entre le vendeur et l'acheteur. Dans le cadre du compromis, il est en pratique demandé à l'acheteur de verser un dépôt de garantie de 3% à 5% en fonction du prix de vente au jour de la signature afin de réserver le bien. L'agent immobilier est ensuite disposé à effectuer un suivi des paiements entre les 2 parties et représenter l'acheteur au cadastre au jour du transfert de propriété.
Transfert des fonds
Lors d'une première acquisition et si l'acheteur ne possède pas un permis de résident permanent en Thaïlande, il faut impérativement que les fonds viennent de l'étranger. Une fois que les fonds sont crédités sur son compte en Thaïlande, il est nécessaire de demander auprès de sa banque un document dénommé « Foreign Exchange Transaction Form » (autrefois appelé « Tor Tor 3?), document qui permet d'enregistrer le bien en nom propre au cadastre thaïlandais et qui servira également lors de la revente du bien afin de justifier le rapatriement des fonds vers l'étranger. Il est à noter que chaque transfert réalisé pour une telle acquisition doit être d'un montant supérieur à 50.000 USD afin d'obtenir le Foreign Exchange Transaction Form.
Transfert du titre de propriété
La transaction, ainsi que le dernier versement, ont lieu au cadastre thaïlandais, pour lequel il est conseillé de préparer un chèque de banque. Il faut compter généralement une demie journée, l'acheteur pouvant mandater l'agent immobilier ou son conseiller juridique afin le représenter lors de cette ultime démarche.
La fiscalité
Quels sont les principes de base de l'impôt sur le revenu en Thaïlande ?
L'imposition sur le revenu des personnes physiques se fait par tranches. Depuis 2013, elle varie de 0 à 35% selon le revenu annuel imposable, c'est-à-dire l'ensemble des revenus auxquels de possibles déductions ont lieu. Le revenu regroupe les salaires et rémunérations, les revenus de la propriété et les revenus financiers. Concernant les déductions, celles-ci varient selon la situation de la personne assujettie. Cette différence dépend notamment de la situation conjugale et familiale, de la détention de certains placements financiers tels que des assurances vie où des fonds de retraite agréés par l'administration fiscale thaïlandaise. A noter que chaque individu dispose systématiquement de 90000 bahts de déduction fiscale. Il n'y a, à la différence de la France, aucune imposition supplémentaire.
Comment l'impôt sur le revenu local s'applique-t-il aux expatriés vivant en Thaïlande ?
C'est le lieu de résidence et la règle de source qui détermine l'administration envers laquelle un expatrié est redevable. Si la personne passe plus de 180 jours sur le territoire thaïlandais, c'est donc à l'administration fiscale thaïlandaise que celui-ci devra payer ses impôts. Si le pays d'origine prélève la taxe à la source, l'expatrié pourra alors opposer le traité de non double imposition en vigueur. Celui-ci offrira alors un crédit d'impôt équivalent à la personne payant ses impôts en Thaïlande. A noter que ce type de traité avec la Thaïlande concerne la majeure partie des pays développés, dont la France et les autres pays francophones.
Beaucoup d'expatriés perçoivent deux versements de salaire : le premier dans le pays ou l'expatrié vit, le second en Thaïlande ? Doit-on là aussi tout déclarer ?
Si un expatrié vivant plus de 180 jours sur le territoire thaïlandais perçoit un revenu découlant d'un travail effectué au sein d'une entité thaïlandaise, c'est dans ce même pays que celui-ci devra payer ses impôts. A l'opposé, si celui vivant 180 jours en Thaïlande voyage le reste du temps dans un autre pays afin d'y développer une seconde activité dont la source de rémunération est donc étrangère à la Thaïlande, le revenu n'est imposable que si ce revenu offshore est rapatrié en Thaïlande au cours d'une même année calendaire.
Les visas en Thaïlande
Depuis le 25 novembre 2008, le Bureau de l'Immigration a mis en place de nombreuses modifications concernant les demandes de visa et les règles de renouvellement, permettant une plus grande flexibilité. Ces modifications restent cependant extrêmement confuses pour les citoyens étrangers en ce qui concernent leurs droits et obligations dans le cadre d'une résidence légitime en Thaïlande. Nous avons donc résumé les conditions pour les 8 catégories de visa les plus couramment utilisées par les étrangers lors de leur séjour en Thaïlande.
Transit visa – Visa de transit : Le visa de transit est automatiquement acquis pour une période de 30 jours (exception de 90 jours pour les citoyens du Brésil, d'Argentine, du Pérou, du Chile et de la Corée du Sud) au étrangers de pays ayant signé un traité bilatéral d'exemption de visa avec la Thaïlande (actuellement 39 pays) lors de votre arrivée dans le Royaume. Le récent amendement a annulé la règle d'une durée de séjour de 90 jours pour une période de 6 mois, tandis que l'arrivée dans le Royaume par les frontières des pays voisins sera de seulement 15 jours par visite.
Working visa – Visa de travail : Un visa peut être octroyé pour raison de travail pour une période d'un an renouvelable sur la base que le candidat étranger
1. possède un visa B non immigrant et un permis de travail ;
2. est employé par une compagnie avec un capital enregistré et entièrement payé d'au moins d'2 millions de bahts ;
3. est employé par une compagnie qui a soumis ses rapports financiers à la fin de son année fiscale. Ces rapports doivent être dûment certifiés par un auditeur et montrer une situation financière saine ;
4. est employé par une compagnie qui a un quota minimum de 4 employés thaïs par employé étranger (exception d'un employé thaï par employé étranger par bureaux de représentation, bureaux régionaux et branches commerciales). Le candidat doit aussi recevoir un salaire consistent qui peut varier selon sa nationalité (de 25 000 bahts par mois pour un Birman ou Vietnamien jusqu'à 50 000 bahts par mois pour un Japonais ou Australien).
Dependant visa – Visa de dépendant : Un visa de dépendant est octroyé aux membres de la famille d'un étranger qui a eu la permission de rester en Thaïlande sous une autre catégorie de visa. La permission est donnée pour une période d'un an à condition que le dépendant :
1. possède un visa O non immigrant ;
2. aille la preuve de sa relation familiale ;
3. soit l'épouse/époux ou l'enfant de moins de 20 ans vivant avec sa famille ou un parent d'au moins 50 ans.
Education visa – Visa d'étude : Un élève d'une institution scolaire peut obtenir un visa d'un an si :
1. il/elle détient un visa temporaire (Non-ED visa);
2. il/elle étudie dans une institution scolaire qui possède une licence délivrée par une autorité pertinente (Ministère de l'Education);
3. il/elle a une confirmation de soutien et une requête délivrées par l'institution scolaire en question.
Guardian visa – Visa de tuteur : Un visa de tuteur est octroyé aux membres de la famille d'un étranger qui a eu la permission de rester en Thaïlande pour étudier dans une institution scolaire. Une telle permission est octroyée pour une période d'un an si :
1. il/elle possède un visa O non immigrant ;
2. il/elle a la preuve de sa relation familiale ;
3. il/elle a une somme suffisante déposée sur un compte en banque local d'au moins 500 000 bahts pendant les 3 précédents mois. Durant la première année, le même montant doit être déposé 30 jours avant la date de soumission de la candidature.
Marriage visa – Visa de Mariage : Un visa de mariage est octroyé à l'épouse/époux d'un(e) citoyen(ne) thaï(e) pour une période renouvelable d'un an à condition que le candidat
1. possède un visa O non immigrant ;
2. aille la preuve de son statut marital ;
3. aille un salaire mensuel moyen de 40 000 bahts ou un montant déposé sur un compte en banque local d'au moins 400 000 bahts deux mois précédents la date de soumission de la candidature.
Investment visa – Visa d'Investissement : Un tel type de visa est octroyé pour une période renouvelable d'un an aux étrangers qui ont investi au moins 10 millions de bahts dans le Royaume aux conditions suivantes :
1. le candidat possède un visa non immigrant ;
2. le candidat a la preuve de transfert de l'argent en Thaïlande d'un montant minimum de 10 millions de bahts dans le but de :
- soit acheter une ou plusieurs unité(s) de type «Condominium» ;
- soit louer une ou plusieurs unité(s) de type «Condominium» pour au moins 3 ans ;
- soit investir dans un compte courant fixe avec un banque thaïe ;
- soit acheter des obligations d'état ou d'entreprise étatique ;
Retirement visa – Visa de Retraite : Un visa est octroyé aux étrangers qui restent dans le Royaume pour leur retraite. Une telle permission est donnée pour une période renouvelable d'un an à condition que le candidat
1. possède un visa O non immigrant ;
2. aille au moins 50 ans ;
3. aille la preuve d'une pension de retraite d'au moins 65 000 bahts par mois ou une somme déposée sur un compte en banque local d'au moins 800 000 bahts 3 mois avant la date de soumission de la candidature. Durant la première année, cette somme doit être déposée au moins 60 jours avant la date de soumission de la candidature.
Après le dépôt de candidature pour un visa, le candidat peut être soumis à une inspection de l'immigration (spécialement dans le cas d'un visa de travail ou de mariage) Le candidat doit soumettre sa candidature au bureau d'immigration compétent proche de son lieux de travail ou de résidence (selon la demande de visa). Le candidat est aussi obligé de payer des frais de candidature de 1 900 bahts pour chaque candidature ou renouvellement, 1000 bahts pour un permis avec une entrée unique et 3 800 bahts pour un permis avec entrées multiples.
La retraite
La Thaïlande figure parmi les destinations les plus appréciées par les retraités étrangers. Normal, le pays possède tous les atouts pour vivre une retraite tranquille, sans trop s'éloigner du cadre de vie européen. D'ailleurs, les formalités à cet effet sont largement simplifiées depuis l'année 2001. Passer sa retraite en Thaïlande présente plusieurs avantages. La qualité de la vie y est proche de celle des pays occidentaux et les infrastructures sanitaires
existantes conviennent aux personnes âgées. En outre, sur le plan politique, le pays jouit d'une grande stabilité. Quant à sa population, elle est réputée pour son hospitalité et son sourire. En plus, côté financier, le coût de la vie y est largement inférieur à ceux des pays européens. De ces points de vue, vivre sa retraite en Thaïlande apparaît comme un bon choix. Toutefois, avant de vous lancer, il convient d'en peser le pour et le contre. Après avoir choisi, il s'agit ensuite de connaître
les procédures que cela impose.
Les démarches à suivre pour passer sa retraite en Thaïlande En Thaïlande, il existe ce qu'on appelle un visa retraite ou visa non-immigrant O, destiné aux individus de plus de 50 ans qui n'ont pas de problème avec l'immigration thaïlandaise. Il est délivré, individuellement, pour une validité de un an et est facilement renouvelable. Il faudra néanmoins tamponner le passeport chaque trimestre. Notons que ce visa est inutile si l'intéressé(e) est marié(e) à un(e) thaïlandais(e). Pour obtenir ce visa, la première étape consiste à ouvrir un compte bancaire dans le pays, et à effectuer un virement depuis une banque française. A cet effet, il suffit d'avoir en main son passeport, une adresse et la somme requise. Par la suite, il faut fournir quelques documents, dont un formulaire de demande de visa catégorie O, deux photos d'identité, le reçu du règlement de 1900 bahts de taxe, une copie du passeport, de l'acte de mariage et de l'acte de naissance, un certificat médical et une situation de garantie octroyée par la banque. Pour cette dernière, il s'agit de fournir un justificatif de garantie bancaire, d'épargne ou de revenu annuel de 800 000 bahts au moins à défaut, la preuve d'une pension mensuelle de 65 000 bahts, soit l'équivalent de 1 000 euros/mois. Comme cette somme est sensée couvrir les frais quotidiens, elle doit être déposée sur un compte courant ou un compte épargne. Par ailleurs, il est à savoir qu'en Thaïlande, le visa retraité ne permet pas de travailler.
Les avantages d'une retraite en Thaïlande
La Thaïlande est la seconde puissance économique de l'Asie du sud-est. Réputée pour sa qualité de destination touristique, elle présente aussi les atouts d'un pays développé. De ces faits, vivre en Thaïlande procure confort et tranquillité, bref, tout ce qu'un retraité recherche. Les avantages les plus palpables concernent surtout l'existence d'infrastructures modernes, comme les autoroutes de qualité, les enseignes commerciales internationales, des hôpitaux reconnus mondialement, etc. Tout cela permet de disposer du même confort qu'en Occident et de ne pas trop se sentir dépaysé. En plus, il y a le coût de la vie qui demeure assez bas. En comparaison avec le pouvoir d'achat dans les pays occidentaux, en Thaïlande, la pension de retraite permet un standing de vie beaucoup plus élevé. A côté de ces avantages s'ajoutent le cadre touristique du pays, offrant des paysages magnifiques, sa stabilité politique, l'hospitalité de sa population et la multiplicité des activités praticables. En somme, la Thaïlande offre tout ce qu'il faut pour vivre une retraite tranquille et heureuse
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